На главную
Как купить квартиру.
Перед человеком, решившим приобрести квартиру, встаёт масса проблем, решить которые по силам далеко не каждому. Если вы подобрали себе подходящий вариант самостоятельно, но по каким-то обстоятельствам не хотите, или не можете обратиться к профессионалам, прислушайтесь к нашим советам.
В первую очередь, будьте осторожны! К сожалению, почти половина всех случаев мошенничества приходятся на сделки, которые заключаются между «хорошими» знакомыми или даже родственниками. Когда дело касается имущественных вопросов, недопустимо полагаться только на своё отношение к партнёру и забывать об осторожности, которая в данной ситуации многим кажется излишней.
С самого начала вам необходимо ознакомиться с документами на квартиру. В Московской области, для оформления сделки «купли-продажи» квартиры необходимы следующие документы:
1. Правоустанавливающий документ (т.е. любой документ, подтверждающий право собственности на жильё). Это может быть «Договор передачи квартиры в собственность гражданам», «Договор купли-продажи», Дарения, Мены, Справка ЖСК, Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, и т. д.
2. Свидетельство о праве собственности, выданное Московской Областной Регистрационной палатой (в тех случаях, когда недвижимость была приобретена в собственность, после организации указанного органа).
3. Справка из Бюро технической инвентаризации (форма 11а) с указанием параметров, балансовой стоимости объекта и отметкой об отсутствии арестов и запрещений. Действительна она в разных городах по-разному. Например, в Раменском БТИ - 30 дней, в Жуковском БТИ – 10 дней. По истечении срока, справка может быть продлена, о чем на ней делается соответствующая отметка.
4. Выписка из Домовой книги с перечислением всех лиц, зарегистрированных на данной площади или с указанием даты и места убытия, в случае, если в квартире ни кто не зарегистрирован.
5. Разрешение органов опеки и охраны детства (при администрации) на любое действие с недвижимым имуществом, в случае, когда в сделке участвует несовершеннолетний ребёнок. Независимо от того, собственник он, или просто зарегистрирован в квартире.
6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолжности по государственным и местным налогам. (Требуется не везде).
7. Согласие супруга, в тех случаях, когда квартира была приобретена в период совместного брака. Т.е. когда правоустанавливающим документом на квартиру является «Договор купли-продажи», Справка из ЖСК, «Договор мены» или «Договор о долевом участии в строительстве». Всё, что подразумевает под собой приобретение квартиры возмездно (за деньги). Оформить указанный документ можно заранее, в любой нотариальной конторе или непосредственно во время оформления вашей сделки.
8. Согласие супруга покупателя (требуется во всех случаях, если покупатель состоит в браке)
9. Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки, от соседей по коммунальной квартире, в случае, когда оформляется продажа доли квартиры (комната)
В данном списке перечислены только те документы, которые требуются для оформления договоров отчуждения квартир. В некоторых районах Московской области, могут потребоваться дополнительные документы или другие их формы.
Допустим, продавец предоставил вам все вышеперечисленные документы, и вы даже смогли проверить их подлинность, что кажется маловероятным, если вы не являетесь юристом. Не стоит в тот же момент идти в нотариальную контору. Даже полный пакет документов не гарантирует вам то, что, получив её в собственность, вы действительно сможете ею пользоваться. Не смотря на маленький объём этой статьи, мы попробуем познакомить вас с некоторыми немаловажными нюансами, которые помогут вам защитить себя от возникновения неприятных проблем.
Очень важно обратить внимание на количество зарегистрированных лиц, проживающих в покупаемой вами квартире. Учитывая то, что более половины продаваемых квартир, являются так называемыми, «альтернативными», приобретать их приходится, не смотря на то, что в них ещё числятся зарегистрированными продавцы. Это возможно и вполне законно, но необходимо знать несколько вещей. В том случае, если в квартире, допустим, проживают два человека, которые оба являются собственниками этой квартиры (т.е. квартира не обременена правами третьих лиц), то можно ограничиться дополнительным пунктом в нотариальном договоре о сроках снятия с регистрационного учёта. В случае же, когда помимо собственников в продаваемой квартире зарегистрированы члены их семьи, то продаваемая квартира считается обремененной правами третьих лиц, которые имеют законное право (согласно статье 292 ГК РФ) пользоваться жилым помещением, не зависимо от смены собственника. Вы можете купить квартиру, стать её владельцем, а проживать в ней не сможете. Во избежание этого, стоит потребовать, чтобы все зарегистрированные в данной квартире граждане, лично явились в нотариальную контору в момент подписания договора «купли-продажи» и написали обязательства по освобождению квартиры с указанием сроков снятия с регистрационного учёта. Нотариус заверит подлинность их подписи, и это будет дополнительной гарантией для вас.
Рассмотрим другую ситуацию. Документы на квартиру в полном порядке и зарегистрирован в ней один собственник. Необходимо выяснить, сколько человек было зарегистрировано по этому адресу на момент получения данной квартиры в собственность, и на основании чего собственником стал один (т.е. был ли надлежащим образом оформлен отказ от права приватизации, и были ли дееспособными лица, давшие отказ от своего права в пользу нынешнего владельца). К сожалению, на раннем этапе приватизации жилья было совершено огромное количество ошибок, которые при определённой ситуации могут повлечь расторжение сделки и сейчас. И законодательная база в начале 90-х годов менялась достаточно быстро. Поинтересуйтесь в определённых государственных органах, не были ли выписаны из приватизируемой квартиры какие либо лица, в связи с нахождением последних в специальных лечебных учреждениях, срочной службе в армии, местах лишения свободы и т.д. Поверьте, это очень может пригодиться!
В случае если вы приобретаете квартиру, в которой ни кто не зарегистрирован, проверьте, где в настоящее время проживают бывшие жильцы. Если выяснится, что они ни где в течение полугода не зарегистрированы то, сославшись на отсутствия крыши над головой, по решению суда, они могут быть прописаны на последнее место жительства. Безопасней покупать квартиру с зарегистрированными в ней гражданами, зная притом, что они приобретают и куда будут прописаны. Чем покупать якобы, «чистую» квартиру, не имея достаточной информации о продавцах.
Но самое главное, это отражать в нотариальном договоре то, что вы на самом деле делаете. Имеется в виду существенное положение о цене квартиры. Если вы покупаете квартиру за 400 тысяч рублей, укажите именно эту сумму. Не секрет, что достаточное количество сделок оформляется с указанием балансовой стоимостью квартиры по справке БТИ. Делается это в целях уменьшения нотариальной пошлины. Но, сэкономив при оформлении одну-две тысячи рублей, вы рискуете потерять в последствии гораздо более крупную сумму, ведь случись расторжение договора, продавец будет обязан вернуть вам именно ту сумму, которая указана в договоре. Да и сделка, прикрывающая собой другую (на других условиях) сделку, изначально являющаяся притворной – ничтожна (статья 170 ГК РФ). Скупой – платит дважды!
Ну и о порядке денежных расчетов. К сожалению, в редких городах Московской области работают банки, предоставляющие клиентам индивидуальные сейфы (ячейки), что сильно осложняет процесс передачи денег во время покупки квартиры. Практика расчетов между покупателем и продавцом в Москве, к Подмосковью не применима. Во первых, для регистрации совершённой сделки продавец, в большинстве случаев, не нужен. Он ещё в момент заключения сделки подписывает отдельное заявление в Регистрационную палату на переход права собственности. Во-вторых, сделка в палате регистрируется зачастую, в течение недель, а в некоторых районах Московской области срок доходит до месяца. Поэтому при подписании договора купли-продажи происходит и расчет между сторонами, о чём в договоре и указывает нотариус. Хорошо, если соблюдение условий сделки вам гарантирует солидное агентство, а если вы покупаете квартиру у незнакомого человека и оформляете всё самостоятельно, то вы принимаете на себя определённый риск. Будьте внимательны.
Если вы, прочтя эту статью и оценив правильно свои силы и способности, решите обратиться к специалисту, не стоит обращаться к так называемому «чёрному маклеру» или в полуподпольное, нелецинзированное агентство, которых огромное количество вокруг. Да вы заплатите за услуги немногим меньше, чем в надёжной фирме с хорошей репутацией, но не получите ни каких юридических гарантий, следовательно спросить в последствии будет не с кого. А ведь именно за ту меру ответственности, которую вы возлагаете на плечи агентства, вы в основном и платите. Ни что хорошее не бывает дешёвым.
